Loome, korraldame ja arendame suhteid klientide, kolleegide, meedia ja avalikkusega juba üle 20 aasta

Janek Mäggi: "Tõus algab kinnisvarast"

294
16.02.09, DELFI, Janek Mäggi: "Tõus algab kinnisvarast"


Majanduselus käib praegu väga kiire siblimine. Kes otsib kriisiabi, kes uut äriideed. Kuigi äris toimuvad kõik muutused vaikselt ja sujuvalt, mitte konkreetsel hetkel – et nüüdsest, täna kella 12st, on kõik teisiti – on tagasi vaadates tajutav, et asjad on paremaks muutumas. 
Tööd saada on lihtsam, palgad sulavad üles jne. Enamasti veab selle muutuse käima üks konkreetne sektor.
Eestis saab selleks taas kord kinnisvara. Mäletate 90.aastate keskpaika, kui talumajad maksid paarkümmend tuhat krooni ja ikkagi ei tahtnud keegi osta? Sest (ei laenu- ega muud) raha polnud. Kui tuli raha (esmalt laenuraha, hiljem ka oma raha, mis oli kellelegi oma kinnisvara müües saadud sellelt, kes ostuks laenu võttis), siis hakkasid hinnad kohe tõusma. Neid, kes oma ettevõtteid maha müües raha on teeninud, on siiski väga vähe. Pigem üksikud.
Kinnisvaral on võrreldes teiste varaliikidega palju positiivseid eeliseid. Eriti, kui kinnisvara ei ole mõne laenu tagatiseks. Esiteks, kinnisvara hind ei kuku kunagi olematusse. Kinnisvara võib olla raske müüa, kuid tal on teatud (tarbimis- ja ka turu)väärtus igal juhul.
Piltlikult öeldes kauplesime ka buumi kõrghetkel sama kinnisvaraga, mis meil oli valdavas osas olemas ka 90. aastate keskel, kui see suurt midagi ei maksnud. Nüüd on hooneid veelgi rohkem ja kõik on alles.
Teiseks julgevad inimesed oma raha kinnisvarasse paigutada kõige enam. Kinnisvara on ikkagi midagi sellist, mida saab käega katsuda ning mida koi ja rooste väga ei riku.
Kinnisvarasse julgeme investeerida enam kui ebakindlasse krooni või närvilisse eurosse, aktsiatest või muudest finantsinstrumentidest rääkimata. Mis vahet seal on, palju on sinu korteri turuväärtus – uks ja aknad on ikka ees?! Ja tegelikult – ilus ja hubane kodu või suvemaja on suur emotsionaalne väärtus. Selle eest oleme nõus maksma.
On nõus maksma ka välismaalased. Nende nina haistab kinnisvarahinna tõusu isegi paremini kui meie. Sest neil on aastasadade pikkune kogemus. Tulpide, raha, väärtpaberite jms väärtus on palju ebastabiilsem kui kinnisvara oma. Eriti väljakujunenud ja stabiilses ühiskonnas.
Kolmandaks on pangad kinnisvarahinna tõusust tegelikult väga huvitatud. Kui korter maksab 20 000 krooni, saab anda laenu 15 000 krooni ulatuses. Kui korter maksab kaks miljonit, saab laenu anda poolteise miljoni ulatuses. Teenitava intressi vahe ühelt ja samalt laenult sajakordne! Ja laenukäsitluskulude vahe samuti. Pangal on ikka kõige efektiivsem anda (parem ainult) suurlaene.
Neljandaks on pangad sunnitud kinnisvarahindu üles lükkama. Sest esiteks on vaja lahti saada kättejäävast kinnisvarast ja vähemalt laenusumma hinnaga. Mida kallimalt, seda väiksemad on kahjumid. Kui enne kaks miljonit maksnud korter maksab nüüd miljon krooni, siis saab anda välja poole vähem laene samadele objektidele! Aga objektide ja võimalike laenuklientide arv on pigem konstant.
Seepärast, mida kõrgemad on kinnisvarahinnad, seda suurem on pankade intressidelt teenitav kasum. Ega siis eraisikute laenude maht niisama 100 miljardini kasvanud. Kui kinnisvarahinnad oleks olnud poole väiksemad, oleks olnud järgmise 30 aasta jooksul teenitav intress poole väiksem. Vahe on miljardites kroonides. Utreeritult võib öelda, et kunstlikult taevasse aetud kinnisvarahinnad vangistavad paljud Eesti pered aastakümneteks topeltintressi pärisorjusesse.
Pankade peamine viis kinnisvarahindu kergitada on laenutingimuste leevendamine – alandada omafinantseeringut jms. Sellest see tõeline hinnatõus ka lahti läks. Kui pead ikka 10% justkui ise panema ja siis räägid maakleri ära, et hinda 10% üles, siis sai rabada, mida iganes. Ja peamine – intress, pankade peamine teenimisallikas, hakkas vurinal panga kontole veerema.
Kinnisvara tagatisel on pankadel kõigest hoolimata kõige turvalisem laenu anda. Ettevõtted võivad pankrotti minna ja nende aktsiad ei maksa korraga enam punast krossigi. Nagu vanasti jättis varas naela seina, jätab naela seina ka majanduskriis. Kuid kinnisvara – see jääb. Isegi kui büroohoone aknad on aastaid poolpimedad, ei hakka keegi seda hoonet seepärast veel lammutama.
Ühesõnaga – kes vähegi saab, ärge oma kinnisvaranatukest niisama ära andke.